Fonds propres 20 % : toutes les sources acceptées par les banques

Vous avez trouvé le bien, vos revenus tiennent la charge, mais la question des 20 % de fonds propres reste entière. Bonne nouvelle : l'épargne bancaire est loin d'être la seule source admise. Voici la liste complète de ce que les banques suisses acceptent, avec les règles et les pièges de chaque option.

La règle du jeu : 20 %, dont 10 % durs

Pour une résidence principale, les banques financent au maximum 80 % du prix d'achat. Les 20 % restants viennent de vous, avec une contrainte issue de l'autorégulation bancaire : au moins 10 % du prix doit provenir d'autres sources que le 2e pilier. Ce sont les fameux fonds propres « durs ».

Attention au piège classique : la banque prête sur la valeur qu'elle retient, pas forcément sur le prix convenu. Si son estimation est inférieure au prix d'achat, la différence s'ajoute intégralement à vos fonds propres. Sur un marché tendu comme Genève, ce cas n'a rien de théorique.

Les sources qui comptent dans les 10 % durs

• L'épargne bancaire et les liquidités : la base. Comptes épargne, comptes courants, cash documenté.
• Le pilier 3a : retrait anticipé possible pour la résidence principale (imposition séparée à taux réduit), ou nantissement pour conserver le capital investi et le combiner à un amortissement indirect fiscalement avantageux.
• Les titres et placements : vendus (le produit devient des liquidités) ou nantis, auquel cas la banque applique une décote de prudence sur leur valeur.
• La donation et l'avance d'hoirie : très fréquentes dans les dossiers genevois. Assimilées à de l'épargne personnelle si les fonds sont réellement versés, avec une déclaration en bonne et due forme. Pensez aux éventuels droits de donation selon le lien de parenté et le canton.
• Un terrain déjà en votre possession : dans un projet de construction, sa valeur compte comme apport.
• Le remboursement de la valeur de rachat d'une assurance-vie : accepté par la plupart des établissements.

Les sources qui complètent, sans être « dures »

• Le 2e pilier : jusqu'à 10 % du prix, par retrait anticipé ou nantissement. Les deux mécanismes, leurs coûts fiscaux et leur impact sur votre rente méritent un article entier : voyez notre comparatif retrait ou nantissement du 2e pilier.

Ce que les banques refusent

• Le prêt personnel ou le crédit à la consommation : un emprunt n'est pas un apport, et le dissimuler compromet le dossier.
• Le prêt familial : en principe exclu des fonds propres, puisqu'il crée une dette. En pratique, certaines banques l'examinent s'il est formellement subordonné, sans intérêts ni remboursement exigible, mais c'est l'exception, pas la règle. La donation, elle, passe sans difficulté : quand la famille peut choisir, donner plutôt que prêter change tout.
• Les travaux personnels (« sweat equity ») : quasi jamais valorisés comme apport dans les dossiers de particuliers.

N'oubliez pas les frais d'acquisition, en plus des 20 %

Les fonds propres ne suffisent pas : il faut aussi payer les frais d'achat, en liquidités, hors financement bancaire. À Genève, comptez environ 4 à 5 % du prix entre droits d'enregistrement, émoluments du notaire et du registre foncier et constitution des cédules hypothécaires. Le dispositif Casatax allège sensiblement ces droits pour les résidences principales en dessous d'un seuil de prix révisé chaque année. Sur un achat à 1'000'000 CHF, le budget réel se situe donc plutôt vers 1'045'000 CHF, dont 245'000 CHF environ à sortir de votre poche avant même la première mensualité.

Exemple : boucler un achat à 1'000'000 CHF

Situation type d'un couple de trentenaires genevois : 80'000 CHF d'épargne, pas assez pour les 200'000 CHF requis.

• Épargne bancaire : 80'000 CHF (durs)
• Retrait des deux piliers 3a : 60'000 CHF (durs)
• Donation des parents : 30'000 CHF (durs)
• Retrait partiel du 2e pilier : 30'000 CHF
• Total : 200'000 CHF, dont 170'000 hors 2e pilier : la règle des 10 % durs est largement respectée.

Restent les frais d'acquisition (40'000 à 50'000 CHF) à couvrir en liquidités : c'est souvent eux, plus que les 20 %, qui fixent la vraie limite du budget. Notre page achat immobilier reprend l'ensemble du parcours, et notre formulaire de financement permet de tester votre plan en quelques minutes.

Structurer avant de chercher

L'ordre des opérations compte : un dossier où les fonds propres sont clairement sourcés, documentés et optimisés fiscalement (quel pilier retirer, quoi nantir, comment déclarer la donation) obtient de meilleures conditions et passe plus vite. Prenez rendez-vous pour un premier échange sans frais : nous établissons votre plan de financement complet, frais compris, avant que vous ne vous engagiez sur un bien.